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“盛唐藝術園”整體定位分析及可行性研究報告
作者：佚名 時間：2006-1-21 字體：[大] [中] [小]
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目 錄
總經理摘要……………第3頁
第一章：項目簡介…………………第6頁
一、項目位置
二、項目概況
第二章：土地價值研判……………第8頁
第三章：項目開發理念……………第11頁
一、整體目開發理念
二、產品設計理念
第四章：項目定位建議……………第16頁
一、項目總體定位
二、項目市場定位
三、項目消費者定位
四、市場競爭定位
第五章：總體規劃分析及建議………第21頁
一、分區思路
二、分期思路
三、分區中的兩種不同布局思路
四、容積率
五、各區參數
第六章：項目建筑規劃及建議………第26頁
一、產品規劃分析
二、物業類型建議
三、單體面積建議
四、面積及房型配比
五、房型設計建議
六、建筑及風格建議
第七章：環境規劃分析及建議…………第35頁
一、景觀環境設計理念
二、景觀環境手法
第八章：公共、設施規劃建議…………………第39頁
一、藝術館區建議
二、公共設施建議
第九章：分期推案建議…………………第43頁
第十章：新材料、新技術的應用…………………第44頁
第十一章：經濟指標建議及財務分析…………………………第45頁
第十二章：盛唐藝術園2002年工作推進計劃 …………………………第48頁
附件：項目經濟指標的多個論證方案………………………第49頁
【總經理提要】
1、本次報告是在前幾次報告基礎上,從項目簡介、土地價值研判、開發理念分析、項目定位、消費群分析、市場競爭重點、產品建議以及配套、公共服務設施規劃、推案建議、項目技術指標分析等多方面進行了進一步的論證分析，并提出相關建議，力求對項目的規劃設計、開發操盤等方面起到相應的作用。
2、我們一直認為本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優勢；綜合本項目的藝術性質立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間，因此對于本項目的開發理應有十分的信心。
3、在開發理念思考方面，我們提出“圍繞市場，賺足利潤”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現實，又要適度超前”、“尊重共性，突出個性” 整體開發的四大理念，在產品上以“一幢一境界，一戶一藝境”為理念進行規劃設計。
4、我們將本項目總體定位為“南京首座自然生態頂級藝墅社區”，并確定了“雙層次高檔物業對應雙層次高檔客戶群”的市場定位。
5、我們認為本項目的消費者定位應該是兩大主力階層為主導，覆蓋整體中高收入階層，既包括身家數百萬、可承擔100萬以上房價的老板階層（針對高檔別墅客戶群），也包括可承擔總價80萬以下的較高收入精英階層（針對一般別墅客戶群）；他們的主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。
6、根據南京別墅市場的發展現狀，本項目總價競爭與同品質物業競爭并存，因此我們作好針對同類型的別墅物業（主要對手集中在亞東新區、江寧區）和針對同總價的公寓型社區（對聯體別墅而言，主要對手集中在河西、城中心一帶）實施“遠東戰役”與“南方會戰”兩大戰役的準備。
7、產品方面，我們建議以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統領社區內所有產品（除傳統的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立別墅、別墅樓中樓；同時以聯體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產品作為補充，依勢而造）。
8、單體面積的設計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力；而空間是別墅的靈魂，因此必須從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”。
9、景觀方面我們提出“大地藝術，唐詩遺韻，自然人文” 的設計理念，本次環境規劃的思路應從自然、藝術、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設計的理念和各種元素。
10、在整體容積率為0.3的情況下，本項目的開發及建設成本為288,644,250元，收益為409,271,200元，利潤為73,560,762元，利潤率為18%。
第一章：項目簡介
一、項目位置：
本項目位于南京江寧經濟技術開發區西南部，地處將軍路延長線、牛首山風景區整體規劃范圍之內。基地南臨佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側隔康辰豪園與河海大學新校區相連，西接牛首山國家級度假休閑風景區。可直接與江寧城區及南京市中心聯系，距市中心新街口約15公里，距祿口國際機場約20公里，交通十分便捷。規劃和居住環境上是一個正在日漸成熟的新區高尚住宅區。
由于江寧區將軍路沿線的大規模開發，聯系基地的道路業已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎設施與良好的視覺景觀。江寧區主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時距；距將軍路1公里的機場高速公路，也增強了該區域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準備了充足條件。
二、項目概況：
本項目占地面積500畝，基地呈方形。規劃紅線面積32公頃，其中小部分必須用作主題藝術館及藝術園區的建設。基地南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側隔康辰豪園與河海大學新校區相連，西接度假休閑風景區，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區段，具有一定的環境優勢。
基地內地勢北高南低，同時具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。將軍山脈在基地北側形成4座山峰，峰谷交錯，形成良好的基地背景。基地中部相對平坦，局部有水塘和沼澤，南側地勢略高有緩坡，形成與南側道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天。基地西南部、東北部有兩個人工湖（康后湖與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態資源。東北部尚有一景觀獨特的廢舊采石場。整個基地范圍內植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態性于一體。具備建設高品位住宅所需的多種資源。
本項目規劃容積率為0.3左右。
第二章：土地價值研判
土地屬性分析：
尊重每一塊土地。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內涵，才能發揮土地的最高價值。
我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價值：
1、先天
資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨特的風景景觀。應該說，本基地的自然資源在整個南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。
景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯體山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。
位置：整個將軍路板塊均為高尚住宅區，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側隔康辰豪園與河海大學新校區相連，西接度假休閑風景區，與運盛正好構成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區位和環境要求。
交通：距市中心16公里，距區政府所在地6公里，距開發區管委會新址1.5里，距祿口國際機場20公里。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團路貫通連接市中心和沿機場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需20分鐘。同時地鐵1、2號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。
從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區的各種條件，稱得上是“山水生態，別墅天成”。
2、后天
藝術文脈：本地塊本身就是以“盛唐藝術園”的名義立項的，園內必須有60-100畝的藝術園用地，而且“亞明藝術館、江寧區博物館”就在小區內，藝術性必將是本地塊價值提升的最大的亮點和特色。
歷史沉淀：“三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中可以找到很多關于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說；本地塊屬牛首山風景區，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數歷史遺跡和古墓；再加上本項目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。
人文氛圍：項目位于南京新建大學城內，五所大學、兩所國際學校，眾多高新技術企業（包括14家世界500強企業），使得整個大環境充滿獨一無二的知識氛圍，成為高素質人才的聚集地。
超低地價：本地塊的取得價格十分優惠，使得本地塊比競爭對手更有條件建造出高品質、低容積率的別墅
從后天條件看，本地塊具有很大的價值提升空間。藝術和人文為本地塊價值提升的兩大手段，而超低地價的取得為本地塊獲得了后發的重要優勢。
第三章：項目開發理念
太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見……這個城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產品，太少太少。
從開發商的角度出發，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務，更希望從營銷的立場出發，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值，以別墅消費的心態去構造產品，在紛雜的競爭中凸顯產品的特色與差異。
對于本案的開發，我們充滿熱情和信心。當然，我們的信心必須來源于開發商的專業和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的產品和品質上。
一、整體開發理念
理念之一：圍繞市場，賺足利潤
——作為一個發展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發展；
——賣掉產品，才能賺得利潤；要賣掉產品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發。
理念之二：做精品，樹品牌
——作為一個有責任的發展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；
——先天的山水資源和后天的價格優勢為打造精品準備了充分條件；
——藝術立項的性質和股東合作的本意，也必須要做好項目。
——不是頂級價格，但必須搶占頂級概念，塑造頂級品質
理念之三：既要考量現實，又要適度超前
——南京別墅市場的現實情況和發展階段，必須充分考慮；
——必須超前，因為開發有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。
理念之四：尊重共性，突出個性
——南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育；
——只有突出個性，才能形成差異，將軍路的錯位競爭才能形成。
以盛唐對江寧新城市未來居住文化的深刻把握，和對南京別墅市場需求的準確理解，集海內外精英團隊于一體，在江寧這個活力四射的板塊上，以全面人性關懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術性的別墅園。把現代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術的家園”。
從所處地帶的“前瞻性”、物業的“規模性”、產品的“高檔性”，和開發商的“藝術及品牌性”出發， 本案需要詮釋時尚別墅概念，破譯時代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業上的居住感受。包括社區規劃格調、環境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線的合理性、物管的細致性、會所的全面性、社區的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業提供一個未來國際新生活典范。
二、產品設計理念
一幢一境界 一戶一藝境
亭臺樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊含生命熱愛
（1）每一戶都有自然——利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實結合，讓自然成為每個家庭的親密成員。
（2）每一幢都是意境——按自然地理設計別墅，完全以自由自在的形式來組織園區，造型、戶型都國際化，個性化設計。每一幢都是風景，是藝術。
（3）每一點都有藝術——我們導入藝術原則。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養育；用“藝術”的概念來貫穿環境、會所、社區文化和物業管理等，讓生活就是藝術，在藝墅中享受藝術。
（4）每一處都是空間——我們用“獨享空間”的別墅特征來統領本案的物業形態。既強調別墅消費很強的個人領域感，又通過社區公共設施、會所、藝術館區、產品組團設計等附加“圍合”概念，營造人際和諧的社區文化，讓居者在建筑空間、環境空間、精神空間中凈化心靈，體驗別墅生活的宗旨。
別墅精神=領域感+獨立感+尊貴感+占有感+價值感+人際情感……
一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價值逾恒。從法國的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾•蓋茨的未來世界……皆以超越時代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。
盛唐藝術園，正以凌駕南京別墅業界的超前理念，挑戰國際頂級別墅名宅的一切標準，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標！
第四章：項目定位建議
一、本項目的總體定位
南京首座自然生態頂級藝墅社區
二、本項目的市場定位
雙層次高檔物業對應雙層次高檔客戶群。
雙層定位，雙頭并進
第一層面――獨立、雙拼為主的高檔別墅類型，其中以獨立別墅作為精神領袖，拔高整個社區的品位，賺取主要利潤；
第二層面－－以聯體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類型，其中以聯體別墅為二期產品迅速跟進，加快資金回籠。
三、本項目的消費者定位
兩大主力階層為主導，覆蓋整體中高收入階層。
鑒于本項目的產品類型主要為兩類：高檔別墅（獨棟/雙拼/雙立）一般別墅（聯排/復式別墅），主力市場分成兩個層面：
第一層面：針對高檔別墅客戶群――身家數百萬、可承擔100萬以上房價的老板階層；
第二層面：針對一般別墅客戶群――可承擔總價80萬以下的較高收入精英階層。
職業特征：1、各類私營業主，創業型業主
2、經營管理領域：職業經理人，管理顧問，專業代理（商），高級營銷人員
3、專業技術領域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設計師、高級會計師、高級醫師、證券高級從業者、高科技產業研究人員、高級貿易從業人員
4、社會人文科學領域：律師、記者、演員、藝術家、畫家、音樂家、教授
5、有隱性收入的政界人員
消費者經濟特征分析——
根據行業及職業特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據）。年均收入水平依其所處的事、企業單位的效益差異，可分為三個經濟收入
家庭年收入水平 比例 檔位
15萬以上
6-10萬
3-5萬
本案目標層次主要以高位價層（金字塔頂端部分）為主要目標客戶，實際運作中隨著品牌和形象的深入，還會有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。
消費者年齡特征分析：
從目標客戶的層面及前述經濟特征分析，作為新生代中產階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經濟背景的人群。其或多或少存在初級創業、原始積累和擴大發展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：
主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。
其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。
四、本項目的市場競爭定位：
總價競爭與同品質物業競爭并存——“遠東戰役”與“南方會戰”
針對同類型的別墅物業——主要對手集中在亞東新區、江寧區。
競爭優勢——（1）自然資源與后天整合優勢。（2）產品的品質與價格優勢。（3）板塊聯動優勢。
針對同總價的公寓型社區（對聯體別墅而言）——主要對手集中在河西、城中心一帶。
競爭優勢——以創新獨立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質方面對抗“雜居型”的公寓物業形態。
第五章：總體規劃分析及建議
一、分區思路
將整體基地劃分為三大區：
——以單體與雙拼別墅為物業形態的高檔別墅區；
——以聯體別墅、雙立別墅為主的一般型別墅區；
——藝術館園區
藝術館園區作為兩個別墅區的共享區，除藝術館外，會所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經營性的畫家村功能，做足藝術配套服務的文章。
二、分期思路：
——搶占南京大型高檔純別墅社區概念，搶占定位制高點；
——以藝術園區作為小區的亮點和特色，與首期開發的樣板段聯動，打響盛唐品牌；
——先推單體和雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，再推排屋，迅速回籠資金；
——跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據市場適當分期分區推出。
三、分區中的兩種不同布局思路：
——A：維持原規劃方案中T字形的大格局：
藝術園（包括會所、幼兒園等配套）規劃在基地通向采石場的平緩處及大門兩側，并增加畫家村的配備；
左方為高密度聯排/雙立別墅，量體盡量放大；
右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級概念別墅。
——B：將藝術園等配套設施，全部放在佛城西路沿街；
基地西側及進入采石場的平緩地帶，用來蓋聯排/雙立別墅；
基地東側做單體與雙拼別墅的混合區，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅
四、容積率
——方案一：整體容積率為0.3
左方排屋的容積率做到0.55（以目前市場為標準但較低）；右方全面釋放，最大限度的發揮原
始生態山水別墅的頂級概念，做到0.18的超低容積率；配套及藝術園區為0.3。
——方案二：整體容積率提高到0.35
左方排屋的容積率為0.67；右方別墅的容積率提高為0.2；配套及藝術園區為0.35。
五、各區參數：
以容積率0.3計算。
——A：以T字形為大格局進行功能定位：
藝術園及配套放在采石場近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術館園區總占地60畝，
容積率0.3，建筑面積12,006平方米；
左側規劃經濟型別墅區，建筑高密度聯排別墅，為主要出容積率的地方；經濟別墅區占地140
畝，容積率0.55，建筑面積51,359平方米；
右側山地規劃為高尚別墅區，安排為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分根據地形地貌做少量豪宅，高尚別墅區占地300畝，容積率0.18，建筑面積36,018平方米；
——B：將藝術園等配套設施，全部放在佛城西路沿街：
藝術館園區總占地60畝，容積率0.3，建筑面積12,006平方米
基地西側及進入采石場的平緩地帶，用來做經濟型別墅，蓋排屋；經濟別墅區占地160畝，容積率0.51，建筑面積54,427平方米；
基地東側做單體與雙拼別墅的混合的高尚別墅區，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅；高尚別墅區占地280畝，容積率0.18，建筑面積33,617平方米；
方案A與方案B相比，排屋的占地面積擴大了20畝左右。而且充分考慮了藝術園區的開放性與經營管理的方便性，盡量減少對社區居民的日常生活影響。
第六章：項目建筑規劃分析及建議
一、產品規劃分析
本項目產品規劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現階段的購買力和總價抗力；二是如何針對目標對象，規劃合適產品；三是大規模開發，如何區隔板塊內其它產品，塑造產品的差異性，搶占市場。
本案的區域位置、容積率等都明確指向本案的物業型態為別墅，而南京的別墅市場還需要培育和時間催化，這些決定了我們在產品規劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價，以便更符合目標市場對產品的定位。
鑒于目前南京別墅市場的現狀，聯體別墅的去化量肯定遠大于單體和雙拼。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯體別墅，與運盛、瑞景文華等相比并無優勢，而交通抗性不可避免，競爭上又很難造成差異；規劃單一的獨棟/雙拼別墅，又存在現實市場去化速度的制約，資金回籠慢，風險很大。
所以，從原則上，由于聯體別墅的市場上升很快，建造部分聯體別墅是為了提高容積率，降低風險，迅速回籠資金；而以獨棟/雙拼別墅為主概念推廣，是為了準確本項目的競爭定位，在迎合市場、引導市場的過程中賺取利潤。
二、物業類型建議
——以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統領社區內所有產品。
除傳統的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立別墅。
從建筑型態角度分類建議：
（1） 獨棟別墅——獨門獨戶獨院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨棟到六七百平米的別墅王，應有盡有；
（2） 雙拼別墅——兩戶共用一堵墻，內部空間仍舊為獨棟排場，但售價降低；
（3）雙立別墅——假雙拼。優于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨棟別墅， 甚至兩棟間以設備房或傭人房相連。售價可介于獨棟和雙拼之間。
鑒于景觀設置的多線路要求，我們本著廣告傳播和營銷賣點整合的需求進行產品分類建議：
（1）流水別墅——沿中部的溪水，湖泊，構建流水別墅，以業主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。
（2）島居別墅——面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。
（3）云頂別墅——專為頂級度身定造的休閑別墅，產生坐庭院看落日染紅遠山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風范便油然而生。
（4）森林別墅——將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。于健康步道中漫步，體驗“運動與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。
——以聯體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產品作為補充，依勢而造。
除傳統的聯體別墅外，可根據實際情況考慮規劃部分雙立、別墅樓中樓的創意房型。
（1） 聯體別墅——三聯/四聯/六聯 四聯/六聯可改進為雙立別墅
（2）疊加式別墅——創新版。四層或六-七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設計，
三大入門途徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽臺入主人房及工人專用門入廚房或工人房。
——可考慮導入部分木質結構的獨棟別墅，以營造產品差異，但缺點是隔音效果差，成本高。
三、單體面積建議
單體面積的設計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力。
單體別墅：
主力面積：300-350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）：500-800 m2
雙拼別墅：
主力面積：250-300 m2；
雙立別墅：
主力面積：200-250 m2；
聯體別墅：
主力面積：180-220 m2；
別墅樓中樓：
主力面積：160-200 m2；
四、面積及房型配比
項目容積率用地畝數建筑面積所占比例
總用地面積0.3500畝333,500 M2
總建筑面積100,050 M2100%
其中單體別墅0.18300畝36,018 M236%
聯排別墅0.55140畝51,359 M252%
配套及藝術園區0.360畝12,006 M212%
戶型比：
獨棟雙拼聯排雙立總計
35%65%
15%20%55%10%100%
五、房型設計建議
空間是別墅的靈魂。必須從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”！
單體/雙拼/雙立別墅建議：
——兩層半或三層為主，層高三米以上
——戶型設計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；
戶型設計的重點：客廳和主臥。
——客廳：所有的客廳必須挑高（4.5米，5.4米以上）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受；
大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等……都可考慮
——主臥必須氣派，主衛、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺
——衛生間建議：盡可能使主衛做到不小于10平方米（根據總面積作適當調整），次衛6-8平方米
——廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房
——餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三）
——充分利用地形地勢：部分山地別墅還可考慮結合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實際為
三層；沿湖部分也可設計出有創新的別墅房型或生活型態
——充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度
——功能必須齊備，別墅的五大區域必須充分考慮，合理安排
禮儀區：玄關、客廳 / 交往區：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區：臥室、衛生間
功能區：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 /
室外區：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化
——沿湖、或沿山，可考慮聘請國外著名的設計師，從外立面到內部裝修全部進行設計，不為賣房，
首先為炒作概念，用大手筆體現盛唐實力與特色，也是營銷創新的一種手段，為項目形象提升
打下伏筆。
——特別的豪宅：這可以說是盛唐藝術園的明星產品，也是小區的物業領袖，可以特別設計，創新、
有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設施。
聯體別墅房型建議：
——流水線產品：大量可復制的成熟產品，只推3-4種經典房型
——房型創新：客廳全部挑空，4.2-4.5米以上；三層半空間；大開間（5.4米或以上）
——外車庫設計：去除室內車庫，全部放在室外，彌補挑空的面積損失（據調查而知，很多住別墅
的客人都喜歡停車在室外）
——加大花園：減少公攤面積，加大花園面積
——面積控制：全部200平米以下，有效控制總價
六、建筑立面及風格建議
——整個社區建筑單體結合不同組團主題采用相應的建筑風格。三個區（高尚別墅區、藝術園區、聯排區）各有特色，但總體協調；
——高檔別墅的建筑風格應遵循傳統、經典或經典改良型、穩重、大氣，不應過分現代或時尚，必須經得起時間考驗；（唐代建筑的風格特點就是氣魄宏偉、嚴整而又開朗）聯體別墅的建筑風格可更現代化、創新化、特色化；
——建筑立面上：高尚別墅追求個性，但不張揚，必須在整體協調的情況下多樣化；聯體別墅則建議相對統一化。
——主題藝術館園可單獨設計，采用現代前衛風格，初期可先做兩座已定的亞明藝術館與江寧區博物館，其余盡量先與有興趣的相關人或廠家談好意向，根據其要求結合園區的整體風格再行建造。
第七章：環境規劃分析及建議
一、景觀設計理念：
“大地藝術，唐詩遺韻，自然人文”
——本項目的名稱是盛唐藝術園。盛唐和藝術正是我們需要挖掘的兩大賣點。
——大唐是中國十多個朝代中最為興盛的一個，大唐人民生活安定，無憂無慮，平時就有很多時間去鉆研藝術，因此產生了很多文人，詩詞歌庫，更有唐詩三百首，唐宋八大家流傳千古，因此大唐最突出的就是大唐文化。
——在園林方面，隨著大唐封建社會中經濟和意識形態的變化，園林藝術日益發展，莊嚴的宮殿被打破，反之以模擬自然山林為目標的建筑出現了，人和自然界進一步的聯系，人為場所自然化，與自然合為一體。園林提供了一個用來滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見的。
——從另一方面講，本項目在環境上最大的優勢就是擁有絕佳的原生態自然景觀，環境的規劃應以最大限度地不破壞自然為前提；
——藝術又是本項目立項的基礎，也是我們最強調的特色；而在現代的大地藝術中，摩爾的雕像是最典型的代表。
綜合大唐、藝術和本地塊與生俱有的優越性，我們認為：本次環境規劃的思路應從自然、藝術、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設計的理念和各種元素。現代藝術和唐代藝術在大地自然景觀上得到了很好的統一：即：自然的藝術；藝術的自然；而各種景觀設置和雕像小品中也能品悟出濃濃的唐詩遺韻。
（一旦主題明確，我們將與環境設計公司一道，確定主要的景觀設置主題和具體內容）
二、景觀設計手法：
——借景：
將軍山、沐英湖、康后湖都屬可利用的外部資源，建議在規劃充分利用。園區本身有許多可資利用的優越的自然環境：山體植被的盡量保留或移植，兩大水庫的借景與引水作用，區內塘水的合理利用，采石場的獨特景觀，部分竹林與野菊花的自然景觀，都是別的基地所沒有的，需要我們很好的加以利用和保護；
——造景：兩大手段——水和綠，增強滲透性
水是本案有別于將軍路對手的一大特色。外水，內水，既能娛目，更能傳情。引水入小區，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細”。
內部主景觀水帶可“變細”、“變長”、“變曲”，繞過盡量多的別墅，為銷售制造優勢資源又有利于以后物業管理的成本控制。
利用花、草、灌、喬、高大的成年老樹，打造充滿自然意趣的生態綠色環境是塑造別墅環境的基本，人工天成是最高境界。根據小區的分區規劃理念，景觀規劃宜與建筑風格相協調，注重雕塑、主題景觀、小品的表現。
三、重要提示：
——一進大門的主景觀軸線和視界內的公共景觀將直接代表盛唐藝術園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規劃予以實施，需做得夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派。
——各組團的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好；內部環境則可考慮盡量減少共用面積，加大私有的花園面積，為客戶提供更多的依據個人喜好營造園林的機會。
——藝術園區在早期將成為本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道獨特的景觀，應特別設計，而且建議設計一代表本案形象的精神堡壘,以增加人氣，吸引人潮。
——污水處理站、箱變、垃圾收集站等設施周圍可否適當填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能影響住戶視覺及心態的地上物從住戶視線中移除。
——建筑物四周的散水坡可使用低成本的鵝卵石鋪設地坪，其一使細節之處也能與整個環境相互協調，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產生視覺不悅的感覺。
第八章：公共、服務設施規劃建議
一、藝術館區建議：
通盤考慮本項目的藝術性宗旨，本區域將是最能發揮園區特色的一個所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發揮，同時其建筑風格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。同時要求其配套設施需在一般小區配套功能的基礎上，突出藝術功能。另外一個不能忽視的因素是由于與本項目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大學學生的強大消費能力，需在項目的配套中給其安排一定的消化區域。
在會所的考慮上，既可與藝術中心合二為一，亦可單獨建造。但功能上必須有所互補：經營性的商業用房和以增進交流為主要目的的藝術中心，建議盡量放在佛城西路沿線， 同時可穿插部分對外性強的藝術館。藝術中心可考慮設置畫家村的功能，充分考慮展示空間的問題，一樓的空間盡量開闊，考慮在樓盤開始銷售后先做售樓中心用。
1、藝術會所：5000平方米左右，功能設置可從以下各項考慮：
服務性的：以提供打字、傳真、復印、票務及小型會務服務為主的商務中心；提供日常服務的超市、美容美發形象設計中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；
運動型的：室內溫水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內排籃球館兼多功能室；
餐飲：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等
其它：閱覽室、保健診療室等。
2、藝術交流中心：2000平方米左右。對外營業，主要功能考慮以滿足藝術人員的居住、展示、交流溝通為主，集會議、住宿、酒店功能等于一體。
3、主題藝術館：6所，每所500-600平方米，是小區的亮點，是最可以淋漓盡致的發揮設計師的專業水準與專業追求的地方，在主題明確的情況下，可以給設計師最大的發揮余地。亞明藝術館、江寧區博物館、茶藝館、陶藝館、南京云錦展示館、民俗文化館等，風格方面可以是現代的、前衛的，也可以是經典的、唐朝的、江南的，主要根據最終的功用來定。建議可邀請世界著名建筑設計大師設計1-2個藝術館，一提升小區的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區的最大賣點。
4、藝術幼兒園：1000平方米，規劃為高檔次的、特色藝術幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現。
二、公共設施建議：
室外配套設施：
建議兩個別墅區各建造兩個標準網球場，鋪設健康步道，兒童游樂場，部分藝術館之間可建造風雨連廊，溪流之上架設別致的小橋，水景旁安置精致小品。特別注意人際溝通的需要。同時，可利用采石場建造如室外攀巖、利用兩個水庫設置游艇碼頭等
智能化系統：
建議從三個方面來考慮：信息網絡系統、安全防范系統、物業管理系統。
信息網絡系統：由Internet寬帶網接入（每戶要求10M帶寬）。設置小區局域網絡系統及網絡信息服務，程控電話，有線電視和VOD點播。
安全防范系統
（1）門禁系統 （2）周邊防范系統 （3）電子巡更系統 （4）可視對講及家庭安防系統
物業管理系統
（1）停車場管理系統 （2）耗能自動接收系統 （3）一卡通系統
（4）背景音樂，小區照明自動控制，火災自動報警，設備管理系統 （5）綜合物業管理系統
（6）物業服務：以藝術概念為統領的社區，需要提供許多個性化的服務，在硬件設備完善的基礎上，在一般社區服務的基礎上，舉行各種藝術交流活動將是以后社區生活中不可缺少的部分：如鋼琴、舞蹈、藝術等少兒素質訓練，美墅家攝影藝術展覽，主婦健美韻律操比賽，國畫、油畫技法培訓，業主業余合唱團等社區活動。而如何使居民對類似活動產生興趣是擺在物業公司面前的一個現實的課題。這就對物業管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服務，又使活動具有一定的感召力，塑造社區生活的藝術氛圍是關鍵。
第九章：分期推案建議
根據上述對規劃設計要求的描述，我們建議本項目按三期分期推出，具體分期如下：
第一期：
以藝術園區作為小區的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；項目左側高尚別墅區靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為30-40棟單體、雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，搶占南京大型高檔純別墅社區概念，搶占定位制高點，打響盛唐品牌；
第二期：
加推項目右下側平緩地帶的一般別墅區，約5-6萬平方米聯體別墅/雙立別墅，迅速回籠資金，體量：250套左右；同時，單體和雙拼繼續去化；
第三期：項目右側高尚別墅區山地部分，1-2萬多平方米。
第十章：新材料、新技術的應用
對于別墅這種高檔次、高價值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關新材料、新技術的應用十分必要。根據對南京市場的了解和對國家相關政策與規定的研究，建議在盛唐藝術園的規劃設計中，盡量考慮以下新材料、新技術的應用：
——新型保溫、隔熱材料 ——防滲漏、噪音材料
——新型門窗、新型板材 ——集中供暖、變頻直供水
——綠色環保建材
建議按照國家康居示范工程十大標準、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標體系》之3A級標準和《綠色生態住宅九大指標》的相關規定。
第十一章：經濟指標建議及財務分析
項目主要經濟指標
項目容積率占地面積建筑面積預期均價
總用地面積（平方米）0.3500畝333,500 M2
總建筑面積（平方米）100,050 M2
其中單體別墅0.18300畝36,018 M26,800元/ M2
聯排別墅0.55140畝51,359 M23,200元/ M2
配套及藝術園區0.360畝12,006 M2
成本構成表
項目單價（元/平方米）建筑面積（平方米）合計（元）備注
土地成本1000 100,050 100,050,000 500畝
前期費用100 100,050 10,005,000 上交建委的建設費
水電增容費75 100,050 7,503,750
規劃設計費110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設計費
室外工程350 100,050 35,017,500 包括道路、景觀、水系等
建筑成本 1000 100,050 100,050,000 框架結構
智能化系統75 100,050 7,503,750 安保、監控、寬帶等
資金利息125 100,050 12,506,250
不可預見費50 100,050 5,002,500
成本合計2,885 288,644,250
注：以0.3容積率計，總建筑面積以100,050平方米計，開發周期以5年計。
項目損益表
項目單價（元/平方米）建筑面積（平方米）合計(元)
銷售收入單體別墅 6,800 36,018 244,922,400
聯排別墅 3,200 51,359 164,348,800
銷售收入合計 409,271,200
減銷售費用銷售收入的4% 16,370,848
管理費用銷售收入的2% 8,185,424
營業稅銷售收入的5.5% 22,509,916
土建成本288,644,250
利潤總額 73,560,762
利潤率18%
注：藝術園的收益尚未計算在內。
第十二章：盛唐藝術園2002年工作推進計劃
工作內容實施時間執行單位
確定方案大原則：市場定位、容積率、分區分期思路2002年3月底盛唐、開啟、設計單位共同討論
總規方案設計、修改、報批、批復4月30日-5月30日盛唐、開啟、設計單位
場地施工準備工作，土方工程4月初開始盛唐
總規方案細化調整：平面、剖面、立面6月1日-7月1日盛唐、開啟、設計單位共同討論
擴初方案設計7月30日設計單位、盛唐、開啟
擴初報批——審批9月15日盛唐
施工圖設計 10月30日設計單位
造市宣傳，產品說介，與媒體溝通10月開啟、盛唐
房展會亮相，開始內部預認購10月開啟、盛唐
藝術館、樣板區域結構12-2003/1月盛唐、開啟
樣板房裝飾2003年2月盛唐、開啟
正式開盤銷售2003年3月開啟、盛唐
附件:項目經濟指標的多個論證方案:
江寧地區，無論什么物業類型，幾年來一直以低價取悅于南京樓市，別墅市場也不例外。想要突破江寧別墅的價格瓶頸，有待于一批發展商的共同努力，而目前的機會就出現在將軍路上。考慮到項目的開發周期需要3-5年，而別墅，一旦贏得了市場的青睞，啟動良好，其價格的上漲額度又遠非公寓可比。
考慮到諸多情況的存在，為使盛唐公司的規劃方案，得到多方論證，最終恰當決策，我公司再按整體容積率0.3、0.35重新測算所有經濟指標；同時，分別按聯體別墅區占地面積的不同再組合測算，得出方案一、二、三，以供選擇論證；預期價格根據市場現狀和未來的增長走勢兩種情況分別估算，藝術園區的收益暫不算在內。
方案一：
整體容積率：0.3，聯排區占地160畝
項目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預期均價1
（元/平方米）預期銷售總額1（元）預期均價2
（元/平方米）預期銷售總額2
（元）
0.3500100,050
單體別墅0.1828033,6175,800194,978,6006,800228,595,600
聯排別墅0.5116054,4273,300179,609,1003,400185,051,800
配套及藝術園區0.36012,006
銷售總額374,587,700413,647,400
減銷售費用銷售收入的4%14,983,50816,545,896
管理費用銷售收入的2%7,491,7548,272,948
營業稅銷售收入的5.50%20,602,32322,750,607
土建成本288,644,250288,644,250
利潤42,865,86477,433,699
利潤率11.4%18.7%
方案二：
整體容積率：0.35，聯排區占地140畝
項目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預期均價1
（元/平方米）預期銷售總額1（元）預期均價2
（元/平方米）預期銷售總額2
（元）
0.35500116,725
單體別墅0.230040,0205,200208,104,0006,800272,136,000
聯排別墅0.6714062,5653,200200,208,0003,300206,464,500
配套及藝術園區0.356014,007
銷售總額408,312,000478,599,180
減銷售費用銷售收入的4%16,332,48019,143,967
管理費用銷售收入的2%8,166,2409,571,984
營業稅銷售收入的5.50%22,457,16026,322,955
土建成本320,059,950320,059,950
利潤41,296,170103,500,324
利潤率10.1%21.6%
方案三：整體容積率：0.35，聯排區占地160畝
項目容積率占地面積（畝）建筑面積（M2）預期均價1
（元/平方米）預期銷售總額1（元）預期均價2
（元/平方米）預期銷售總額2
（元）
0.35500116,725
單體別墅0.228037,3525,200194,230,4006,800253,993,600
聯排別墅0.6116065,0993,200208,316,8003,300214,826,700
配套及藝術園區0.356014,007
銷售總額402,547,200468,820,300
減銷售費用銷售收入的4%16,101,88818,752,812
管理費用銷售收入的2%8,050,9449,376,406
營業稅銷售收入的5.50%22,140,09625,785,116
土建成本320,059,950320,059,950
利潤36,194,32294,846,016
利潤率8.99%20.2%